Nos méthodes

Les méthodes développées par l'Olap couvrent toutes les phases de la collecte et de l'exploitation des données. La rigueur apportée à la définition et la mise au point de la méthodologie et le contrôle du respect de son application par tous les intervenants de la collecte et du traitement des données recueillies sont le garant de la qualité des informations diffusées.
Les trois bases de données constituées et exploitées par l'Olap lui permettent de répondre à toutes ses missions.
La méthodologie de l'Olap couvre schématiquement les étapes suivantes :
  • l'échantillonnage : échantillon théorique, entités enquêtées 
  • la collecte des données : guide de remplissage du questionnaire, formation et contrôle des enquêteurs
  • le contrôle des données : tests de cohérence
  • l'estimation des données manquantes : méthodes d"estimation notamment économétriques,
  • le redressement de l'échantillon par pondération selon la macro CALMAR dévelopée par l'INSEE.

 

Une base de loyers originelle à double finalité : la fourniture de références et le panel

La base de données originelle constituée par l'Olap est représentative de tous les segments de parc en terme de localisation (quartier administratif parisien ou commune), type d'habitat (individuel ou collectif), nombre de pièces, époque de construction, équipement de l'immeuble et du logement. Elle permet de répondre à toute demande de références. Le taux de sondage y est en effet adapté à la fréquence des logements dans le parc : par exemple les petites maisons, peu nombreuses sont affectées d'un taux de sondage élevé pour permettre de fournir au moins 6 références conformément à la loi. Inversement des logements très courants (2 pièces des arrondissements périphériques) ont un taux de sondage réduit.

Pour les raisons évoquées ci-dessus : la représentation en nombre suffisant de tous les types de logements par le biais de taux de sondage non uniformes, la base de références ne peut être utilisée directement pour des traitements statistiques. L'Olap a constitué un panel par tirage aléatoire dans la base de références stratifiée selon des croisements : localisation - taille - époque de construction - type de propriété et de gestion. Ce panel est complété en dehors des 114 communes du champ des références par des enquêtes spécifiques pour couvrir l'ensemble de l'agglomération parisienne.

 

Un traitement spécifique pour le calcul des loyers de marché

L'Olap réalise un traitement économétrique de son panel pour fournir des loyers de marché par quartier et nombre de pièces. Les résultats sont disponibles pour Paris et devraient prochainement l'être pour certaines communes de banlieue.

Le modèle économétrique utilisé a été validé par le Cnis dans son avis du 27 mars 2013.

 

Une deuxième base "loi ALUR" plus étendue

Conformément à la loi ALUR et aux prescriptions méthodologiques du réseau national des observatoires locaux, l'Olap a constitué depuis 2014 une base de données plus étendue mais comportant un nombre réduit de caractéristiques du logement et de l'immeuble. Cette base étant alimentée majoritairement par les transferts électroniques de données de gestion des professionnels de l'immobilier, elle n'est pas constituée en panel (pas de suivi des logements dans le temps) et sa vocation est de fournir des niveaux de loyer selon un découpage géographique fin.

La méthodologie utilisée pour l'exploitation de cette base est très proche de la méthodologie interne de l'Olap. Les résultats ainsi obtenus sont comparables à ceux des autres observatoires locaux des loyers du réseau. Ils sont notamment utilisés pour le calcul des médianes permettant au Préfet d'établir les loyers de référence de l'encadrement des loyers.